不動産登記
所有権とは、物を使用・収益・処分（売却など）することが出来る権利ですが、
第三者が見ても物に名札が貼っているわけでもないかぎり、その物が誰の所有か
わかりません。そこで、法は不動産や自動車などの重要財産について登録制とし、
その物が誰の所有であるかを取引の安全のために公示することにしています。
この公示制度の中で、国の機関である法務局が管轄しているのが不動産登記です。
不動産登記は、一筆の土地・建物別に作成され、不動産の物理的現状(地番・面積等)と
権利関係(所有者の住所・氏名・住宅ローンなどの抵当権等)が記載されています。
そしてそれは、登記事項証明書(登記簿謄本)という法務局が発行する証明書によって
確認することができます。
不動産登記の目的の一つは取引の安全のための公示です。
不動産を売買するときは、現在の所有者が誰であるかを登記事項証明書に
よって確認しなければなりません。
そして、もう一つが登記の対抗力と呼ばれる効力です。簡単にいうと、
例えば、売主がＡさんに2月1日に不動産を売却し、2月5日にＢさんに売却、
それぞれ売却代金を売主に支払っていたとします。
そして、Ｂさんが2月6日に法務局で登記をし、Ａさんは登記をしなかったとします。
この場合、Ａさんは登記を具備しているＢさんに対し、
「自分が先に売買で取得したのだから所有権は自分のものだ」と
主張することが出来ません。Ｂさんが先に登記をしているからです。
これが登記の対抗力と言われるものです。
現在、不動産の売買おいて不動産登記は不可欠なものとして認識されています。
1.所有権移転登記
原因：売買、贈与、相続、遺贈、財産分与、代物弁済等所有者が変更する時
2.抵当権設定登記
住宅ローン等でお金を借りた時に、債権者(貸した側)の権利を保全する登記。
債権者は、債務者(借りた人)が約定通りの返済をしない時に、
裁判所を通して競売することにより債権回収をすることができます。
3.所有権登記名義人表示変更登記
所有者の住所や氏名が変更した時にする登記。
4.抵当権抹消登記
住宅ローン等の債務を完済した時に、債権者のための抵当権を抹消する登記。
5.所有権保存登記
家を新築した時に、所有者の所有権を保全する登記。
6.土地の合筆・分筆・地目変更・建物表題登記
これらは、不動産の物理的現況を測量し、その所在・地番・面積・構造等を
法務局に登記するものです。
この登記は土地家屋調査士の仕事であり、司法書士は代理人として登記申請を
することはできませんので、提携の土地家屋調査士をご紹介させて頂きます。
権利部門（所有権移転登記等）の登記申請の代理人に業としてなれるのは、
法律により司法書士と弁護士だけですが、弁護士が登記申請することは稀で、
不動産取引の最終決済を行なう場合は必ずと言ってよいほど司法書士が
立会いをし、その日のうちに法務局に登記申請をします。
それによって不動産取引の安全性が保証されているといっても過言ではないでしょう。
現在では、司法書士は登記のプロとして認知されています。
相続登記
被相続人が不動産を所有している場合、相続登記が必要になります。
但し、特段の事情がない限り、固定資産税等を相続人が支払っていれば
特別問題は発生しないので、相続後すぐに相続登記をするほうが稀です。
ほとんどの場合、不動産を売却する時や相続でもめた時等に相続登記の
依頼をするのが現状です。
しかし、あまりにも長期間相続登記をしないでいると、
遺産分割協議に署名押印
しなければいけない相続人（孫・曾孫等）が増えていき、
戸籍等の必要書類も増えていきますので、被相続人の子供が元気な間に相続登記
しておくことをお勧めします。
その理由は、相続登記には戸籍謄本などの戸籍関係の書類の収集が必要です。
相続が開始してから、何年も過ぎている場合、戸籍関係の書類には保存期間が
ありますので、取り寄せできない可能性も出てきます。
また、相続が開始してから何年間か経過する間に親族が増え、相続人の特定が
困難になります。
①相続が開始。（被相続人の死亡）
相続は被相続人の死亡により発生します。
その効果は被相続人の債権債務
（預金・不動産等のプラス財産と、借金・納税義務等のマイナス財産）
の全てを相続人が承継します。
②遺言書の有無を確認します。
例えば配偶者と子供が3人いて、その中の1人にだけ全財産や特定の財産を
相続させたいと思ったとします。その場合は、遺言を残すことにより、
被相続人の最終意思を達成させることが出来ます。
遺言により、相続人以外に遺贈させることも可能です。
【遺言書の種類】
1.自筆証書遺言
（全文を遺言者が自筆で書いている）
2.公正証書遺言
（証人２人以上が立ち会い、遺言者がその内容を公証人に口で説明して作成します）
3.秘密証書遺言
（遺言者が作成した遺言書に署名・押印し封印する。遺言者が公証人１人及び
証人２人以上の前に封書を提出して、自分の遺言書である旨と氏名・住所を述べた後、
公証人が日付等を封書に記載し、全員で署名・押印して作成します）
③必要書類の収集を始めます。
被相続人所有の不動産の固定資産税評価証明書、
だれが相続人となるか、戸籍・住民票を取り寄せて相続人を確定させます。
④法律上の相続分に従った法定相続で相続。(※)
または
相続人間で特定の相続人が遺産を相続する遺産分割協議を行う。
または
相続財産よりも債務が多くなる場合は相続放棄・限定承認を検討。
⑤相続登記申請書・相続関係説明図を作成します。
遺産分割協議によって相続する場合は産分割協議書を作成し、
相続人が署名・押印（実印）します。
⑥法務局へ申請。
| (※法定相続) | 相続人 | 相続分 |
| 第1順位 | 子と配偶者 | １：１ |
| 第2順位 | 直系尊属と配偶者 | １：２ |
| 第3順位 | 兄弟姉妹と配偶者 | １：３ |
(例)夫Aさんが死亡
妻Bさん、長男Cさん、長女Dさん、Aさんの父Dさんという家族構成の場合。
父Dさんは相続人にはなりません。
| 相続人 | 相続分 |
| 妻Bさん | 1/2 |
| 長男Cさん、長女Dさん | 1/4ずつ |
相続は、プラスの財産も借金などマイナスの財産も被相続人（亡くなった方）の
財産を全て譲り受けます。
遺贈は、相続人以外の人に対して財産を分け与えたいときに遺言書にその旨を
記載することによって財産を譲り渡します。
また、登記のときの登録免許税が異なります。
遺贈の場合、評価額の1000分の20ですが、相続ですと1000分の4で済みます。
※現在は、相続人に対する遺贈については相続と同じ1000分の4に改正。
